■一針見血 小區(qū)公共收益您聽說過嗎？

近日，上海某小區(qū)業(yè)主委員會因核查所在小區(qū)公共收益，與物業(yè)公司引發(fā)糾紛。事情的起因是這家小區(qū)的業(yè)委會向物業(yè)公司發(fā)函，要求對小區(qū)停車收費情況進行核查；在遭物業(yè)公司拒絕后，業(yè)委會在小區(qū)電梯等候廳屏幕上滾動播放物業(yè)公司的“劣跡”。物業(yè)公司向法院起訴業(yè)委會侵犯其名譽權。最終的結果是上海市虹口區(qū)人民法院二審判決，駁回物業(yè)公司的訴請。此案因涉及小區(qū)公共收益的分配、使用和監(jiān)督，關乎居民切身利益，引發(fā)廣泛關注。

什么是小區(qū)公共收益？據《民法典》規(guī)定，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，同時明確建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。如果非要再說得通俗一點，那就是小區(qū)公共區(qū)域的廣告收益、小區(qū)公共區(qū)域停車費收益；小區(qū)公共區(qū)域內租賃的門面、攤位收益；利用小區(qū)公共配套設施如球場、會所、游泳池、活動室等經營收入；部分通信運營管理費……仔細算下來，一年要有不少錢呢。但在現(xiàn)實場景中，常見的是物業(yè)各種花式催繳物業(yè)費，而業(yè)主往往無法充分享受與所繳納物業(yè)費相當?shù)姆?，更別提享有對小區(qū)公共收益的分配權了。不客氣地講，不少小區(qū)的物業(yè)都把自己當成了小區(qū)的主人，收費不透明，服務質量低，有的態(tài)度蠻橫，對業(yè)主發(fā)號施令。事實上，物業(yè)公司與業(yè)主是平等的民事法律主體，不是管理與被管理的關系，業(yè)主繳納物業(yè)費，物業(yè)公司按規(guī)定或合同約定提供服務。但事實上，所謂的小區(qū)公共收益一直是一種“沉沒的權利”：一方面，人們對這類“利益”缺乏主觀感知，有些甚至不知道它的存在；另一方面，就客觀條件來說，此類“權利”的實現(xiàn)也是障礙重重。小區(qū)物業(yè)常在而業(yè)委會不常有，這種存在結構缺陷的小區(qū)治理結構，注定了業(yè)主權利被虛置會成為常態(tài)。

小區(qū)公共收益如何使用，這不僅關乎業(yè)主權益，也關乎小區(qū)秩序、社會秩序，同時還關乎物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展。兩年前，中消協(xié)調查了全國148個住宅小區(qū)，發(fā)現(xiàn)消費者給物業(yè)打出的滿意度綜合得分僅有62.59分，剛剛過了及格線。盡管如此，一些網友們還是嫌高，有網友留言說自己的小區(qū)應該只得20分。這其中最根本的原因是我國絕大多數(shù)小區(qū)在建設之初就由開發(fā)商選定了物業(yè)，只能等到業(yè)主入住之后，再成立業(yè)委會，主持物業(yè)招投標。然而，城市里人們普遍工作繁忙，業(yè)主委員會成立率不高，多數(shù)小區(qū)居民對業(yè)委會工作關注不夠，參與意愿不強。而且，業(yè)委會作為松散的組織，如果沒有管理部門的支持，很難正常開展工作，這就在很大程度上造成物業(yè)公司事實壟斷，“說不得、轟不走”的問題較為嚴重。

要想解決這個問題，加強物業(yè)監(jiān)管力度非常必要。只有把物業(yè)管理納入社區(qū)治理范疇，強化信用約束，促使多元主體共同參與基層治理，才能一步步提升業(yè)主的獲得感、幸福感、安全感。否則，物業(yè)的傲慢與無理，將讓人永不消停。

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